26/09 Dans nos archives… (n°1)
SERVITUDES & MITOYENNETÉ : CE QUE DISAIT NOTRE BULLETIN DE 1934... ET CE QUI S'APPLIQUE ENCORE AUX BAILLEURS EN 2025
Série mensuelle — La Chambre des Propriétaires Auvergne a plus d'un siècle d'histoire. Chaque mois, nous ressortons un article de nos archives pour le mettre en regard du droit actuel et des pratiques de terrain.
CE QUE RAPPELAIT LE BULLETIN DU 1ER MARS 1934
Dans la rubrique « Servitudes – Mitoyenneté », notre Bulletin expliquait très concrètement trois situations fréquentes entre voisins :
- Mur reconstruit : quand un ancien mur mitoyen est refait par l’un des voisins, l’autre peut être amené à contribuer aux frais s’il se sert de ce mur (par exemple en y appuyant un ouvrage).
Utilisation par le voisin : celui qui s’appuie sur le mur (poutres, abri, appentis…) reconnaît de fait l’utilité commune du mur et assume une part des coûts.
Paiement obligatoire/option de mitoyenneté : un voisin peut rendre mitoyen un mur privatif en indemnisant l’autre (valeur de la moitié du mur et du sol sous-jacent) ; inversement, celui qui s’approprie un usage sans titre s’expose à payer.
En bref (1934) : la mitoyenneté n’est pas qu’une ligne sur un plan ; c’est une copropriété spéciale qui entraîne droits et charges réciproques
CE QUI N'A PAS CHANGÉ (ET VOUS CONCERNE TOUJOURS)
Le Code civil pose encore aujourd’hui les grands principes :
- Présomption de mitoyenneté : un mur séparatif est présumé mitoyen (sauf titre, signe extérieur ou situation contraire).
- Droit de « rendre mitoyen » : votre voisin peut acquérir la mitoyenneté d’un mur privatif en vous indemnisant(mur + emprise).
- Réparations et reconstruction : les frais du mur mitoyen sont supportés par les deux, proportionnellement à leurs droits, sauf si les dégradations sont imputables à l’un.
- Surélévation : un copropriétaire peut rehausser le mur à ses frais ; la partie surélevée lui appartient, mais il doit assurer la solidité de l’ensemble.
- Ouvertures : on ne crée pas librement vues (ouvertures donnant directement sur chez autrui) dans un mur mitoyen ; les jours (châssis fixes translucides) obéissent à des conditions strictes et supposent l’accord ou un mur privatif sur votre fonds, selon les cas.
CAS PRATIQUES "VERSION 2025"
- Je veux appuyer une pergola/charpente sur le mur séparatif
- Vérifiez d’abord s’il est mitoyen. S’il l’est, accord écrit du voisin pour tout ancrage.
- Si le mur est privatif (chez vous), pas d’accord nécessaire… mais attention aux charges et à la stabilité.
- Le mur est vétuste : qui paie ?
- Mur mitoyen : partage des frais (sauf faute d’un voisin).
- Mur privatif : celui qui en est propriétaire paie.
- Tenez un constat contradictoire (photos, devis, éventuel avis tech.).
- Je souhaite « rendre mitoyen » un mur du voisin
- C’est possible en indemnisant la moitié de la valeur du mur et du sol. Faites établir une évaluation (artisan/économiste), rédigez un acte (notaire recommandé) et publiez si nécessaire.
- J’ouvre une fenêtre sur le mur séparatif
- Vues droites/obliques : distances légales à respecter, sinon accord notarié (servitude) impératif.
- Jours de souffrance : uniquement fixes et opaques, sans vue possible chez autrui.
- Je rehausse le mur pour poser des panneaux solaires
- Possible, mais à vos frais, en garantissant la solidité. Vérifiez PLU, déclaration préalable éventuelle, et accord du voisin si le mur est mitoyen (au moins pour l’accès et les impacts).
petit lexique utile
- Mur mitoyen : mur copropriété à parts égales entre deux fonds contigus.
- Mur privatif : mur appartenant exclusivement à un seul fonds.
- Servitude : charge imposée sur un fonds servant pour l’utilité d’un fonds dominant (ex. : passage, égout des toits, interdiction de vues).
- Jour / Vue : un jour laisse passer la lumière sans voir ; une vue permet de voir chez le voisin (réglementée).
conseils de la chambre (pour eviter les litiges)
Commencez par le papier : titre de propriété, plan, signes extérieurs (arête du mur, pente des tuiles…), règlement de copropriété/lotissement.
Accordez-vous par écrit : une convention de mitoyenneté, d’appui ou de servitude, idéalement notariée, évite 90 % des contentieux.
Anticipez l’urbanisme : un coup de fil à la mairie/au service instructeur vaut mieux qu’un refus après travaux.
Tracez les échanges : courriers, mails, constats — pour objectiver la répartition des frais.
En cas de doute : notaire, géomètre-expert, ou architecte : un avis qualifié coûte moins cher qu’un procès.
pourquoi est-ce d'actualité pour les bailleurs ?
Rénovations énergétiques, optimisation des cours intérieures, pose d’appareils techniques (PAC, protections solaires, VMC, photovoltaïque) : tout cela réactive des questions de mitoyenneté et de servitudes. Un bailleur bien informé sécurise ses travaux, préserve ses relations de voisinage… et évite des retards coûteux.
Ce billet ne constitue pas un avis juridique. La Chambre des Propriétaires Auvergne peut vous orienter vers les bons interlocuteurs (notaires, géomètres, architectes) et relire vos projets de conventions de mitoyenneté/servitude avant signature.